マンションの床面積、壁芯と登記とは?


区分所有建物、いわゆるマンションの一室の購入を検討すると、パンフレットに○○㎡(壁芯)と書いてあるのを目にします。
これは専有面積、端的に述べるとマンション一室の広さを表記しているわけですが、わざわざ(壁芯)と書いてあるのはどういうことなのでしょうか?

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壁芯面積と登記面積

家の床面積を表記するとき、その算出方法は大きく分けて2つあります。
壁芯(へきしん/かべしん)と内法(うちのり)です。

壁芯面積は、家の内壁の厚みの中心を基準にしたものです。
内法面積は、家の内壁の内側の線をを基準にしたものです。

下の図の通り、実際に居住スペースとして計算できるのは内法面積ということになります。

では、なぜ壁芯面積というものがあるのか?

建築基準法では、
床面積 建築物の各階又はその一部で壁その他の区画の中心線で囲まれた部分の水平投影面積による。
-建築基準法施行令 第二条第一項三号

と決められています。
このため、建築確認申請をするときなどは壁芯面積でもって床面積を求めています。

これとは別に不動産登記法では、
『建物の床面積は、各階ごとに壁その他の区画の中心線(一棟の建物を区分した建物については、壁その他の区画の内側線)で囲まれた部分の水平投影面積により、平方メートルを単位として定め、一平方メートルの百分の一未満の端数は、切り捨てる。』
-不動産登記法施行令 第八条

と定められており、登記面積(登記簿に記載される面積。登記識別情報~いわゆる権利証にはこの面積が記載され、固定資産税の基となる課税面積も登記面積が基準になります)は内法面積によって求められることになります。
(※但し、室内にある柱の出っ張りについては考慮されません。つまり登記面積は完全なる内法面積ではありません。法務局備え付けの『建物平面図』と現況をよく見較べてみましょう。)

このように、区分所有建物の場合は2つの面積算出方法が並立していることになります。
(※上記のとおり、一戸建て住宅等については壁芯による算出を登記においても採用します。)


注意すること

前述のとおり、壁芯面積と登記面積は考え方の違いで当然算出される面積も違ってきます。壁芯面積に較べて登記面積は小さくなります。
ただし壁芯面積だけを見て登記面積を知らなかったからと言って、間取図が小さく変わるわけでも、実際の現況室内が狭くなるわけでもありません。

ここで注意するべきことは、税制の優遇措置・減税措置を受けるときなどに床面積の規定がある場合です。

住宅ローン控除や、不動産取得税・登録免許税の軽減措置を受けようとする場合に自己居住用であること等と併せて床面積が50㎡以上であることが要件となっています。

不動産取得税・登録免許税については床面積=課税床面積となっており、共用部分のうち按分された面積が加算されていれば多少の差異をカバーできることもありますが、住宅ローン控除の場合は床面積=登記面積と定められているため、登記面積を確認しないまま購入すると住宅ローン控除の申請時に不適合物件であることに気付く・・・という恐れがあります。

パンフレットに載っている面積が50.80㎡(壁芯)だった。登記面積を確認すると48.85㎡だった。
このようなことは当たり前にありますので、2LDKくらいまでの新築もしくは築25年以内のマンションを購入して住宅ローンを利用し、住宅ローン控除を受けようと考えていらっしゃるかたは床面積には充分ご注意ください。

※備考
壁芯面積は(壁芯)と表記されますが、登記面積は(内法)のほか、(登記)、(公簿)などと表記されています。



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